Как оформить ТАПУ в Турции

Что такое ТАПУ (TAPU) в Турции

ТАПУ или турецкий титул — это свидетельство о праве собственности на недвижимость. В Турции подписанный договор купли-продажи не является подтверждением передачи права собственности, такое право гарантирует только ТАПУ, Кадастровым управлением Турции.  

Такой способ передачи права собственности гарантирует безвременное и безраздельное владение землёй, жилыми и коммерческими объектами недвижимости. В дальнейшем никто не может оспорить это право даже в суде. 

Как выглядит ТАПУ в Турции — это документ с фотографией и личными данными владельца, где указана информация о недвижимости, её площади, расположении, стоимости и о предыдущих владельцах.

Преимущества ТАПУ

Право собственности распространяется на строение и на землю. ТАПУ в Турции закрепляет право собственности на объект и земельный участок, к которому он привязан. Поэтому в свидетельстве указывается не точный адрес объекта, а кадастровый номер земельного участка, данные о его площади или площади доли. 

Совладельцами могут выступать до 10 человек. В список владельцев недвижимости можно вписать супругу, детей, родителей, друзей и просто знакомых без ограничения по возрасту. В документе указывается, какая доля земельного участка принадлежит каждому совладельцу.

ТАПУ даёт право на получение ВНЖ. Иностранные граждане на основании ТАПУ вправе получить турецкий вид на жительство при условии, что стоимость купленной недвижимости превышает 75 тыс. долларов США в провинциях столичных муниципалитетов и 50 тыс. долларов США — в остальных провинциях. Такое правило минимального порога стоимости применяется к сделкам иностранцев с турецкой недвижимостью, заключенных после 26 апреля 2022 года. Если объект недвижимости куплен до этой даты, оценка стоимости недвижимости не требуется для оформления ВНЖ на основании недвижимости в собственности. Краткосрочный ВНЖ в Турции выдают на 1–2 года, но его можно продлевать, пока недвижимость остаётся в собственности. Супруга и несовершеннолетние дети могут претендовать на получение семейного ВНЖ вместе с собственником, на которого оформлен ТАПУ. 

ТАПУ на недвижимость кадастровой стоимостью от 400 000 $ позволяет оформить гражданство. Если стоимость недвижимости по ТАПУ превышает 400 000 $, то его владелец может подать заявление на получение турецкого гражданства. По упрощенной программе инвестиционного гражданства за 4–6 месяцев можно получить паспорт Турецкой Республики.

ТАПУ для юридических лиц. Приобретать недвижимость в Турции могут не только иностранные физические лица, но и юридические на основе принципа взаимности: резиденты тех стран, законодательство которых позволяет приобретать недвижимость резидентам Турции. В настоящее время принцип взаимности Турция соблюдает с 112 странами, включая Россию. 

Какие виды ТАПУ бывают 

Свидетельства бывают двух видов: 

• красный — свидетельство о владении объектом недвижимости с жилыми или коммерческими строениями: квартиры, коттеджа, частного дома или коммерческих помещений; 
• синий — свидетельство о праве собственности на земельный участок.

С 2021 года в Турции выдаются свидетельства нового образца с QR-кодом. Правительство Турции постепенно внедряет электронную систему оформления и регистрации ТАПУ, поэтому в новых бланках появились идентификационный номер недвижимости и QR-коды со ссылкой на информацию о недвижимости и её владельце. 

Внешний вид бланка изменился: убрали информацию о предыдущих владельцах, подробную информацию о недвижимости, добавили площади нетто и брутто и поле с информацией о собственниках и их доли недвижимости. 

Площадь брутто квартиры в многоквартирном доме определяется пропорциональным делением площади всего этажа. В площадь брутто входит чистая площадь квартиры, стены внешние и внутренние, часть лестничной площадки, лифтовой шахты и часть остальных общих помещений на этаже. Идея в том, чтобы вся площадь этажа была распределена между собственниками квартир. 

Площадь нетто — это чистые квадратные метры внутри квартиры.

Основания для получения свидетельства о праве на собственность в Турции

Основание для получения ТАПУ — подтверждённая покупка недвижимости на территории Турции. На момент подачи заявления новый владелец должен подписать договор купли-продажи, провести независимую оценку стоимости недвижимости, завершить все расчёты с продавцом и получить турецкий ИНН. 

Основные правовые положения о покупкё недвижимости иностранцами закреплены в 35 и 36 статьях турецкого Закона о кадастре №2644. 

Процедура получения ТАПУ иностранцем 

До получения свидетельства покупатель должен закрыть все вопросы с покупкой недвижимости: выбрать объект, провести независимую оценку стоимости, оформить страховку, подписать договор купли-продажи и перевести продавцу деньги. 

Только после этого подаётся заявление на получение ТАПУ, для оформления которого покупатель и продавец должны вместе прийти в кадастровые органы и подписать документы об отсутствии претензий. 

Разберём по шагам, как оформить ТАПУ в Турции.

Шаг 1: Выбрать недвижимость

Сначала покупатель подбирает недвижимость с учётом ограничений для иностранцев: 

• иностранцам может принадлежать не более 10% площади района, находящегося в частной собственности (границы районов определяются государством);
• на территории административных образований разрешается покупка земельных участков площадью не более 2,5 га.
• для приобретения иностранными физическими лицами недвижимого имущества совокупной площадью свыше 30 га на территории Турции необходимо разрешение Кабинета министров. Исключение — недвижимость, полученная путём наследования. 
• иностранцам не разрешена покупка недвижимости в военных закрытых районах и зонах безопасности;

граждане России и Украины не могут покупать недвижимость на побережье Чёрного моря.

Помимо предпочтений по регионам выбор объекта определяет бюджет покупки и цель инвестора: получение гражданства или получения дохода от аренды. В Стамбуле наибольший выбор объектов, подходящих для участия в программе инвестиционного гражданства.

Обзор рынка жилья в 10 городах Турции с наибольшим количеством сделок по жилой недвижимости

Шаг 2: Проверка и покупка недвижимости

Подходящие по критериям выбора объекты недвижимости нужно проверить на наличие обременений: судебного ареста, залоговых обязательств, приоритетного права выкупа или права проживания. 

Стоит обратить внимание и тип регистрации, указанный в ТАПУ. Пометка Kat İrtifakı в ТАПУ означает предварительную регистрацию по утверждённому плану строящегося проекта и застройщику ещё предстоит сделать второй этап регистрации. Если же стоит пометка Kat Mülkiyeti, то квартира окончательно зарегистрирована в жилом фонде.

Иногда покупателям предлагают квартиры в недавно построенном доме с Kat irtifakı. Это может означать, что были допущены отклонения от проекта и объект пока не получил разрешение на эксплуатацию от муниципалитета. Даже если расхождения с проектом незначительны, оформление права собственности на такой объект может затянуться, поскольку застройщик должен сперва устранить замечания по госэкспертизе. 

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перед сделкой мы рекомендуем проверять проектную документацию и все виды обременений. Помочь в этом может местный юрист, который направит запросы об объекте недвижимости в компетентные органы. Найти надёжного юриста можно с помощью Транио — мы много лет работаем на турецком рынке с проверенными партнёрами.

Если все документы в порядке и покупателя все устраивает, он открывает счёт в турецком банке, подписывает договор-купли продажи, оплачивает покупку и получает турецкий ИНН.

Недвижимость в Турции 10 499 объявлений на Tranio

От $200 000

Новые апартаменты по выгодной цене в элитном жилом комплексе, Ускюдар, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.IV Всего 148 квартир

От $257 000

Современная резиденция с бассейнами и садами рядом со станцией метро, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2024.IV Всего 781 квартира

От $407 000

Новые просторные апартаменты в популярном районе с развитой инфраструктурой, Стамбул, Турция

Построено в 2023 Всего 1441 квартира

От $244 000

Новая резиденция с бассейнами и садами рядом с автомагистралью и станцией метро, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2026.II Всего 686 квартир

От $639 000

Новая резиденция с бассейнами и зелеными зонами рядом с развитой инфраструктурой, в одном из старейших и крупнейших районов Стамбула, Турция

Построено в 2024 Всего 1050 квартир

От $182 000

Новая резиденция с бассейном и зеленой зоной в спокойном зеленом районе, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2025.II Всего 689 квартир

От $303 000

Новые квартиры для получения ВНЖ и гражданства в престижном районе, Стамбул, Турция

Срок сдачи: 2024.II Всего 167 квартир

От $343 000

Жилой комплекс с видом на парк, рядом с финансовым центром, Стамбул, Турция

Построено в 2023 Всего 2750 квартир

Шаг 3: Провести оценку стоимости недвижимости

Для получения ТАПУ в Турции требуется оценка рыночной стоимости недвижимости, которую проводят по международным стандартам. Эта процедура призвана защитить интересы инвесторов, которые смогут узнать реальную стоимость недвижимости и не стать жертвой мошенников. 

В свидетельстве ТАПУ указывается стоимость по итогам оценки (кадастровая стоимость), даже если фактическая цена сделки была выше. Это может быть выгодно для собственника, ведь налоги и сборы за оформление свидетельства ТАПУ начисляются от оценочной стоимости.

За оценкой недвижимости необходимо обращаться к сертифицированную эксперту. Его услуги стоят около 200 евро, эксперт готовит заключение в течение 2–3 дней. Транио сотрудничает с компетентными экспертами и может гарантировать выполнение оценки в срок.

Шаг 4: Застраховать недвижимость

Для получения ТАПУ также потребуется полис обязательного страхования от ущерба после землетрясений и прочих стихийных бедствий — DASK. Стоимость зависит от многих параметров: площади недвижимости, типа постройки и сейсмической активности в районе. Например, страховка для новой квартиры площадью в 100 м² в Стамбуле будет стоить около 18 евро в год, в Аланье, где сейсмическая активность ниже — около 7 евро.

Шаг 5: Подать заявление на получение ТАПУ

Для оформления ТАПУ в Турции россиянам нужно подготовить следующие документы:

• загранпаспорт, срок действия которого истекает не ранее чем через полгода с момента подачи заявки;
• 2 фотографии размером 3х4;
• турецкий ИНН;
• сведения о счёте в турецком банке;
• отчёт об оценке недвижимости;
• страховка DASK;
• доверенность на законного представителя, если владелец не может присутствовать лично.

Оформить документы на получение свидетельства о собственности можно лично или через доверенное лицо в Кадастровом управлении Турции. После принятия документов от Управления придёт смс-сообщение с назначенной датой визита для подписания документов. 

Шаг 6: Оплатить пошлины и налоги

После принятия документов владельцу нужно оплатить налог на переход права собственности, который составляет 2–4% от кадастровой стоимости недвижимости. 

Также требуется оплата госпошлины за оформление документов и услуги государственного переводчика — около 200 евро.

Шаг 7: Подписать документы на получение

В назначенный день покупатель и продавец, или их доверенные лица, приходят в кадастровое управление по месту расположения недвижимости. Если кто-то из участников сделки не говорит по-турецки, то на встрече должен присутствовать государственный переводчик.

На встрече покупатель и продавец сообщают об отсутствии претензий друг к другу, после чего в государственную книгу регистрации недвижимости вносятся данные о новом владельце. Покупатель становится полноправным владельцем недвижимости.

Через несколько дней ТАПУ будет готов. В среднем процесс оформления длится до трёх недель.

Итоговая стоимость получения ТАПУ

Расходы на получение ТАПУ в Турции складываются из нескольких составляющих:

• налог переход права собственности — 2–4% от кадастровой стоимости;
• госпошлина за оформление документов и услуги государственного переводчика на сделке — около 200 евро;

Как заполняется ТАПУ 

ТАПУ нового образца состоит из четырёх частей: 

• часть 1 — информация о локации и адресе;
• часть 2 — информация о недвижимости;
• часть 3 — информация о владельцах;
• часть 4 — информация Управления реестра недвижимости Турции.

Часть 1 — информация о локации и адресе:

• 1. İli — провинция / регион;
• 2. İlçe —район;
• 3. Mahallesi / Köy — квартал, поселение;
• 4. Ada No и Parsel No — номер участка;
• 5. Yüz Ölçümü — площадь земли;
• 6. Niteliği — тип недвижимости (характеристики);
• 7. Fotoğraf — фото владельца.

Часть 2 — информация о недвижимости:

• 8. Niteliği — тип недвижимости;
• 9. Blok No - Çiriş - Kat No — номер блока, подъезд и этаж;
• 10. Arsa Payi — доля собственника;
• 11. Bağımsız Bulüm No — номер независимого объекта (квартиры, офиса и т.д);
• 12. Proje m² — площадь объекта;
• 13. Cilt / Sayfa No — номер страницы и записи.

Часть 3 — информация о владельце:

• 14. Adı Soyadu / Baba Adı — имя (имена) владельца;
• 15. Hissesi — доля в собственности.

Часть 4 — информация Управления реестра недвижимости Турции:

• 16. Taşınmaz Tipi / No — тип недвижимости и номер;
• 17. Konum Bilgisi — информация о местонахождении;
• 18. Edinme Neder — форма собственности (покупка, наследство или дарение);
• 19. Tescil Tarihi / Yevmiye No — дата и номер регистрации;
• 20. işlem Bedeli — стоимость недвижимости.

Автор: Редакция Tranio