Процедура покупки и оформления недвижимости в Турции в 2024 году

Несмотря на пандемию и мировой экономический кризис, Турция переживает настоящий бум в сфере недвижимости. Причём квартиры, дома и целые жилые комплексы охотно скупают как местные жители, так и иностранные граждане.

Как купить недвижимость в Турции

Иностранные граждане могут приобрести недвижимость в Турции, если соблюдён ряд условий:

• Площадь земельного участка не более 30 гектаров.
• Если покупатель — подданный России или Украины, недвижимость не должна находиться на черноморском побережье.
• Объект не должен находиться в военной или стратегически важной зоне Турции. Зонирование осуществляется Минобороны Турции.

Впрочем, россиян данные условия не стесняют: в основном они выбирают недвижимость на побережье Средиземного и Эгейского морей, а также в Стамбуле и Анкаре. В 2022 году россияне вышли на первое место среди самых активных иностранных покупателей турецкой недвижимости. По данным исследования Tranio, в 2021 году количество запросов россиян о турецком ВНЖ в поисковике Яндекс выросло на 83%.

Правовая специфика покупки турецкой недвижимости иностранным гражданами

С 2012 года Турция отменила «принцип взаимности» и разрешила приобретение недвижимости гражданам даже тех стран, в которых нет подобной возможности для граждан Турции. 

Теперь граждане 129 государств могут стать владельцами земельных участков, квартир или вилл, а также объектов коммерческой недвижимости, расположенных на территории Турции.

Права и обязанности, возникающие вследствие покупки недвижимости в Турции:

• Покупка недвижимости считается инвестицией в турецкую экономику. Это достаточное основание для получения вида на жительство. Цена объекта должна превышать 75 тысяч долларов в 30 провинциях крупных муниципалитетов и 50 тысяч долларов в остальных 51 провинциях. При этом не любая недвижимость может стать основанием для получения ВНЖ. В 2022 году власти Турции ограничили выдачу новых ВНЖ в 1200 кварталах по всей стране, где доля иностранцев по отношению к гражданам превысила 20%. Полный список таких кварталов можно узнать на сайте миграционной службы.
• При кадастровой стоимости от 400 тысяч долларов собственник вправе получить турецкое гражданство.
• Владелец турецкой недвижимости должен своевременно платить необходимые налоги и не забывать об оплате коммунальных услуг.
• Собственник обязан соблюдать турецкие законы при нахождении в стране и проведении операций с недвижимостью, например, сдаче в аренду.
• Также необходимо соблюдать законы своей страны: например, уведомлять налоговую службу о приобретении недвижимости в Турции и открытии счёта в турецком банке.

Как найти подходящую недвижимость в Турции

После тщательного изучения турецкого рынка недвижимости необходимо обозначить основные требования к объекту. 

Они могут быть следующими:

• местоположение объекта;
• состояние объекта;
• площадь и количество комнат/этажей;
• стоимость.

Как правило, в турецких агентствах по недвижимости есть русскоговорящие специалисты, так как россияне очень активно интересуются и приобретают жильё и участки в Турции. Некоторые компании организуют туры по просмотру недвижимости.

Что нужно проверить у риелтора?

• сертификаты и профессиональную лицензию;
• регистрацию в Торгово-Промышленной палате, регистрацию в налоговой;
• юридический адрес и длительность работы на рынке.

Услуги риэлтора должны включать проверку недвижимости, оформление и подачу документов.

Шаг 1: выбор объекта и заключение договора

После выбора подходящего объекта продавец и покупатель договариваются о встрече, на которой заключают договор купли-продажи. 

В нём должны быть отражены следующие данные:

• информация об участниках сделки;
• характеристики объекта;
• условия сделки: сроки и способ оплаты;
• величина задатка и санкции при нарушении условий для обеих сторон;
• права и обязанности участников.

Покупателю нужно будет предоставить загранпаспорт. Договор должен быть оформлен в 2 экземплярах на языках покупателя и продавца.

Договор вступает в силу только после регистрации в Кадастровом управлении и передаче права собственности.

При подписании договора покупатель также вносит задаток для бронирования объекта. Как правило, сумма задатка составляет от 1 000 до 10 000 долларов США.

Шаг 2: сбор и оформление документов

Для проведения сделки купли-продажи необходимо собрать и подготовить следующие документы:

• Загранпаспорт.
• Доверенность для официального представителя покупателя, например, риелтора. Она оформляется у нотариуса.
• Турецкий ИНН. Документ необходим для проведения сделки, без него не получится зарегистрировать недвижимость, открыть счёт в банке и переоформить договоры с коммунальными службами. Чтобы получить ИНН, нужно прийти с паспортом и подать с заявление в vergi dairesi — отделение налоговой инспекции.

Шаг 3: расчёт с продавцом

В зависимости от местоположения приобретаемого объекта оплата может быть проведена в долларах США, евро, турецких лирах либо британских фунтах.

Для оплаты нет необходимости открывать счёт в турецком банке. Оплата производится международным переводом со счёта иностранца в банке своей страны на счёт продавца или его официального представителя, например, агентства недвижимости. В переводе указывается назначение платежа и прилагаются подтверждающие документы: договор, инвойс, если необходимо, доверенность и справка о бенефициарах.

Полная оплата потребуется для оформления перехода права собственности и получения Тапу (Tapu) — документа, который свидетельствует о праве собственности.

Шаг 4: передача прав собственности

Все стороны сделки должны явиться в Кадастровое управление для регистрации нового собственника. Свидетельство о собственности (tapu) —это единственный документ, который является неопровержимым доказательством о праве собственности на объект недвижимости.

Для участков без построек тапу выдаётся синего цвета, для участков с уже построенным объектом — красного.

В зависимости от вида тапу в документе содержатся:

• адрес недвижимости;
• фото собственника;
• данные Кадастрового управления о регистрации участка;
• состояние объекта и его площадь;
• тип недвижимости;
• стоимость недвижимости;
• данные о предыдущих и новых владельцах;
• данные о покупке и регистрации предыдущего владельца;
• номер, под которым Тапу заносится в кадастровый реестр;
• дата приобретения объекта новым собственником.

Тапу заверяется печатью Кадастрового управления и подписью сотрудника.

Чтобы подать заявление на получение тапу, иностранным гражданам необходимо предоставить загранпаспорт, срок действия которого заканчивается не менее чем через полгода, 3 фотографии 3х4, турецкий ИНН и доверенность в случае невозможности личного присутствия на сделке.

Оформление тапу происходит до 5 рабочих дней.

Шаг 5: переоформление договоров на коммунальные услуги

После перехода права собственности и получения тапу необходимо переоформить договоры на коммунальные услуги. Для этого понадобится Ферди Искан (Ferdi Iskan)— индивидуальный техпаспорт объекта. Если куплена новостройка, то Искан нужно получить у застройщика. Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, Искан обычно уже есть у продавца.

Для оформления или переоформления договоров с поставщиками коммунальных услуг нужны следующие документы:

• копия загранпаспорта;
• копия Тапу;
• копия Искана объекта;
• полис обязательного страхования от стихийных бедствий и землетрясений;
• номера счётчиков;
• нотариальная доверенность в случае обращения доверенного лица;
• заявление о подключении услуг.

Как провести сделку с недвижимостью в Турции удалённо

Чтобы удалённо купить недвижимость в Турции, необходимо обратиться в посольство или консульство Турции у себя в стране, чтобы оформить доверенность на юриста, который будет действовать от имени покупателя и получать ИНН, заключать договор, регистрировать сделку в кадастре и т.д.

Сопутствующие расходы при покупке турецкой недвижимости

По сравнению со многими европейскими странами, где расходы на покупку составляют 10% от стоимости объекта, в Турции эти расходы не превышают 5% от стоимости объекта.

Что входит в дополнительные расходы:

• Налог на переход права собственности 4% от кадастровой стоимости. В зависимости от договорённостей между покупателем и продавцом этот налог может быть поделен между ними в разных пропорциях. 
• Госпошлина за тапу и услуги государственного переводчика на сделке — около 300 евро.
• Нотариальная доверенность — 100–150 евро.
• Ferdi Iskan — техпаспорт на недвижимость, получение необходимо только для новостроек — 300-1 000 евро. Чаще всего эти расходы ложатся на застройщика.
• DASK — обязательное страхование от стихийных бедствий и землетрясений — 15-150 евро.
• Брокерскую комиссию в Турции оплачивает продавец.
• НДС от 1% до 18 % (зависит от площади объекта), если покупается недвижимость у застройщика. Но по турецким законам иностранцы вправе вернуть этот налог в полном объеме после регистрации объекта в собственность.

Можно ли иностранцу взять ипотеку в Турции

Иностранцам приостановили выдачу ипотеки в Турции. Формально это связано с новыми правилами, которые вступили в силу в январе 2022 года в связи с поправками к статье 13 Циркуляра о движении капитала Турции. Теперь в сделках с недвижимостью иностранные покупатели должны обменивать иностранную валюту на турецкие лиры и получать справку специального образца об обмене — Döviz Alım Belgesi. Оформить недвижимость в собственность иностранец может только с такой справкой (полное руководство от Кадастрового управления). Сумма конвертируемой валюты должна соответствовать цене продажи, указанной в свидетельстве о собственности (TAPU). При получении жилищного кредита часть стоимости недвижимости оплачивает банк, а новый собственник оплачивает только сумму первоначального взноса.

Автор: Редакция Tranio