Исследование: за 2023 год россияне на 67% нарастили инвестиции в квартиры в Таиланде

По данным тайского Government Housing Bank (GHB), за 2023 год инвестиции иностранцев в квартиры в Таиланде выросли на четверть и составили 2,12 млрд долларов, включая 128 млн долларов от граждан России, что на 67% превышает их прошлогодний показатель. В начале 2024 года спрос россиян на этом рынке продолжает расти: по данным Tranio, число заявок на покупку недвижимости в Таиланде за I квартал увеличилось почти вдвое (на 95,8%).

Согласно отчёту GHB, число тайских квартир, купленных россиянами в 2023 году, выросло по сравнению с 2022 годом на 55% до 1260 квартир, а суммарный объём вложений увеличился на 67% и составил 128 млн долларов. По числу покупок в Таиланде россияне в прошлом году опередили граждан США, которые приобрели 631 квартиру, но по-прежнему заметно уступают гражданам Китая, которые сделали 6114 покупок за год. Четвёртую и пятую позиции в рейтинге заняли покупатели из Мьянмы и Тайваня, которые приобрели 564 и 532 квартир соответственно.

В начале 2024 Таиланд стал выбором № 1 у россиян

Интерес россиян к недвижимости Таиланда продолжил расти и в начале 2024 года. По данным Tranio, в I квартале эта страна заняла лидирующую позицию среди всех зарубежных направлений с 17,3% заявок, тогда как в прошлом году Таиланд всё же уступил первенство ОАЭ.

Рост активности российских покупателей на рынке Таиланда связан с восстановлением туристического потока и привлекательными показателями по арендной доходности в курортных регионах. Кроме того, растёт спрос на недвижимость для сезонного отдыха и жильё формата second home, который востребован у специалистов и бизнесменов, работающих удалённо.

Елена Милишенкова директор по девелоперскому продукту Tranio

В январе—марте 2024 года за Таиландом в топ-5 следуют Грузия (13,1% заявок), ОАЭ (8,6%), Греция (7,7%) и Турция (6,8%). При этом наиболее активный рост спроса отмечен именно на рынке Таиланда, где число запросов на покупку выросло почти вдвое (на 95,8%) в сравнении с I кварталом 2023 года. Однако за тот же период медианный бюджет российских покупателей в Таиланде снизился на 29% и составил 151 тыс. долларов против 211 тыс. годом ранее.

Тренд на снижение медианного бюджета возникает в связи с ростом доли инвестиционных сделок. При покупке недвижимости для переезда бюджеты сделок у россиян зачастую выше, тогда как при инвестировании клиенты выбирают более доступную и востребованную у арендаторов недвижимость в сегментах «комфорт» или «премиум».

Елена Милишенкова директор по девелоперскому продукту Tranio

До 2022 года россияне чаще всего рассматривали тайский рынок с целью покупки недвижимости для отдыха (около трети заявок в 2019–2021 гг.) и совмещения отдыха и аренды (показатель доходил до 63% заявок в 2021 году). Позднее увеличилась доля российских клиентов, которые ищут недвижимость для сдачи в аренду и будущего переезда: за период с 2019 по 2023 гг. произошёл рост с 3 до 12% заявок.

Несмотря на то, что в 2023 году преобладающей целью остаётся совмещение аренды и отдыха (56% заявок), заметно выросла доля сугубо инвестиционных запросов: на объекты для перепродажи в 2023 году приходится 3,4% заявок, тогда как в 2019–2021 гг. заявок с такой целью не было.

По данным GHB, среди всех иностранцев на долю граждан России пришлось 8,7% покупок квартир, и по этому показателю россияне уступают лишь традиционным лидерам — китайцам. За прошлый год увеличив свою долю в пуле сделок иностранцев на 1,7%, россияне удерживают вторую позицию в течение последних двух лет. Во второй половине 2023 года в тройку наиболее активных иностранных покупателей вошли граждане США, которые также сохранили эту позицию по итогам года.

Схожие наблюдения приводятся и в аналитике Colliers International, откуда следует, что россияне приобрели четверть всех квартир и половину вилл в южной части Пхукета в 2023 году. Отмечается, что около 80% спроса приходится на иностранцев, которые предпочитают центральный и северо-западный районы Пхукета, тогда как южная часть острова пользуется популярностью и у местных, и у иностранных покупателей.

Многое зависит от профиля застройщика. У компаний из Бангкока, которые недавно пришли на Пхукет, доля россиян закономерно меньше. А у тех девелоперов, которые изначально делали ставку на раскрученные предложения, россияне традиционно составляют львиную долю покупателей.

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Предпочтения россиян: кондо на Пхукете для аренды и отдыха

По данным Tranio, в 2023 году активнее всего российские клиенты осваивали такие направления, как Пхукет (57% заявок на покупку недвижимости в Таиланде), Паттайя (15%) и Самуи (9%). Спрос на недвижимость исключительно на Пхукете и в Самуи вырос на 13 и 8% соответственно. В Паттайе рост спроса замедлился на 10% после рекордного притока инвестиций в 2022-м, хотя в 2023 году этот регион всё ещё оставался на втором месте по числу заявок.

На фоне роста инвестиционных сделок y российских клиентов снизился средний чек. По данным Tranio, медианный бюджет сделок с недвижимостью в Таиланде в конце 2023 года сократился на 23% относительно 2022 года — до 150 тыс. долларов, а в I квартале 2024 года остаётся на близком уровне в 151 тыс. долларов. Самое заметное снижение зафиксировано на Пхукете (—25% по отношению к 2022 году), где покупатели отдают предпочтение сервисным апартаментам на популярных курортах.

В статистике GHB, напротив, отражено, что средний бюджет у российских покупателей в 2023 году вырос на 6,7% и составил 100 709 долларов против 94 412 долларов годом ранее. Различие в показателях связано с тем, что в официальную статистику входят данные только по сделкам с квартирами.

Официальная статистика отражает рост среднего метража квартир, которые россияне приобретали в Таиланде: 42,3 кв. метра в 2023-м против 40,6 кв. метров годом ранее. Планировки средней площади традиционно пользуются популярностью у инвесторов из России, Китая и Японии, а более просторные квартиры (в среднем 55 кв. метров) выбирают граждане Великобритании, США и Германии.

После 2022 года регион Юго-Восточной Азии испытывает значительный приток российского капитала: по сути, сейчас он стал вторым ключевым хабом для инвестиций россиян на международном рынке после Ближнего Востока. Российские девелоперы создают или расширяют своё присутствие на рынках Таиланда и Бали, что делает покупку в этих регионах более простой и доступной для конечных покупателей.

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Львиную долю российского спроса на рынке недвижимости Таиланда составляют клиенты с инвестиционными целями, которые хотят разместить капитал в стабильных активах за рубежом. Среди решающих факторов при выборе Таиланда российские инвесторы называют лояльную визовую политику, наличие международных школ, клиник, высокий уровень сервиса и комфортные условия для постоянного проживания.

Другим фактором, который влияет на активность инвесторов, стала тенденция на внутреннем рынке России. После повышения ключевой ставки и сворачивания программ льготной ипотеки условия для инвестиций в новостройки стали менее привлекательны. В то же время на некоторых азиатских рынках можно приобрести недвижимость в сопоставимом бюджете — около 120–160 тыс. долларов, если говорить, например, о рынке Пхукета — с перспективой по арендной доходности на уровне 7–8% годовых в долларовом эквиваленте.

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Китайские инвесторы выбирают арендные юниты в Бангкоке и Паттайе

Ключевыми иностранными инвесторами на рынке недвижимости Таиланда всё ещё остаются граждане Китая. В 2023 году китайцы приобрели 6614 квартир общей стоимостью 982 млн долларов, в денежном выражении рост покупок составил 18,2% к 2022 году. Чаще всего китайцы выбирают квартиры для получения арендного дохода, и за последний год нарастили активность с прицелом на быстро восстанавливающийся туристический поток из КНР после отмены карантинных ограничений.

Для стимулирования туризма в сентябре 2023 года правительство Таиланда ввело безвизовый режим для туристов из Китая и Казахстана, который 1 марта 2024 года был продлён ещё на 6 месяцев. Граждане этих стран больше не оформляют краткосрочные платные визы по прибытии, а автоматически получают штамп на 30 дней.

Китайцы составляют самый массовый сегмент среди иностранных покупателей недвижимости в Таиланде, но не на Пхукете. Самый популярный объект вложений — квартиры в Бангкоке или Паттайе, понятный и доступный китайским горожанам тип недвижимости. Более обеспеченные инвесторы выбирают виллы и таунхаусы на Пхукете, популярностью пользуется западное побережье, включая Лагуну.

Михаил Буланов сооснователь и управляющий партнёр Tranio

По сравнению с 2022 годом число купленных гражданами КНР увеличилось на 16%. Тем не менее доля инвесторов из Китая за год снизилась с 49,4% до 45,8%, что связано с растущей активностью покупателей из России, Тайваня и Мьянмы. Число сделок у покупателей из Тайваня за 2023 год выросло на 132%, из Мьянмы — на 62%. Причины для увеличения спроса со стороны покупателей из Тайваня, Мьянмы и Гонконга схожи с мотивацией россиян в 2022 году: инвесторы предпринимают попытки обезопасить капитал на фоне геополитической напряжённости в своём регионе.

Топ-10 иностранных покупателей квартир в Таиланде в 2023 году

За прошлый год покупатели из азиатских стран вытеснили Великобританию и Францию из топ-5 иностранных покупателей недвижимости в Таиланде, но спрос европейцев тоже не ослабевает. По данным GHB, в 2023 году граждане Германии купили на 41% больше квартир в Таиланде, чем годом ранее, граждане Великобритании — на 39%, а граждане Франции — на 38%. При этом у инвесторов из Германии и Великобритании увеличился средний бюджет сделок (на 34 и 11% соответственно), в то время как инвесторы из Франции стали выбирать квартиры в среднем на 12% дешевле.

Среди европейских инвесторов рост спроса на проекты в Азии продиктован фундаментальными причинами снижения показателей на местных рынках. Так, сейчас инвесторы в Германии должны нести больше издержек, вызванных ростом процентной ставки и инфляцией в ФРГ.

Покупатели из США традиционно являются крупными игроками на тайском рынке жилья (4,4% от общего объёма сделок в 2023-м), однако в прошлом году им удалось удержаться на третьей строчке: рост спроса и среднего бюджета на 16%. На фоне общего растущего спроса наблюдались и отдельные отрицательные тренды. В частности, инвестиционная активность граждан Австралии снизилась на 7% относительно 2022 года.

Авторы: Алёна Самкина, Диана Имамгаязова, Максим Скорых

Материал подготовлен для Forbes Russia