Процедура покупки и оформления недвижимости в Болгарии

При покупке недвижимости в Болгарии физическому лицу необходимо предоставить только заграничный паспорт, а при оформлении на юридическое лицо — учредительные документы. Многие сделки в Болгарии заключаются заочно, для этого нужны нотариально заверенные полномочия. Болгарские законы не позволяют физическим лицам владеть землей. Чтобы купить землю или дом с участком, необходимо зарегистрировать фирму, что обойдется в сумму от 500 до 750 евро.

Все финансовые операции по сделкам с недвижимостью, сумма которых превышает 10 000 болгарских левов (около 5 000 евро), осуществляются посредством банковского платежа. При совершении сделки деньги поступают на счет в банке, выбранном по обоюдному соглашению сторон, или на специальный счет, принадлежащий нотариальной конторе.

Покупка недвижимости в Болгарии осуществляется в шесть основных этапов.

1. Выбор объекта. Потенциальный покупатель записывает характеристики понравившихся объектов и, после того, как посмотрит все варианты и выберет лучший из них, возвращается и внимательно просматривает еще раз. Сразу же задает вопросы риелтору, обсуждает с ним схему оплаты и возможные скидки.

В Болгарии жилая площадь складывается из застроенной площади (площади комнат, санузла и балкона) и рассчитывается не по внутреннему периметру стен, как в России, а по внешнему. Общая площадь включает жилую площадь и места общего пользования (разделенные между собственниками), к которым относятся коридор, холл и лестницы.

2. Проверка юридической чистоты. Документы на недвижимость проверяют юристы, работающие при агентстве недвижимости. Должны быть в наличии нотариальный акт на землю, справка об отсутствии обременений, при покупке первичного жилья — разрешение на строительство и акты строительной готовности. Здание считается пригодным для проживания только тогда, когда имеется Акт 16 — документ, который удостоверяет, что проведены все коммуникации, электричество, установлены окна и двери. Без Акта 16 проживание в здании считается незаконным. Иногда Акт 16 является обязательным условием для получения вида на жительство.

3. Резервирование. Сумма задатка входит в стоимость объекта и обычно составляет от 1–2 тыс. евро (в некоторых комплексах может быть больше). Оплату рекомендуется производить на месте. Внести средства можно также по безналичному расчету из любого банка. Задаток никогда не возвращается, если покупатель передумает заключать сделку. Кроме того, эту сумму нельзя перевести для покупки жилья в другом комплексе.

4. Подписание предварительного договора купли-продажи. Предварительный договор купли-продажи составляется на болгарском и русском языках. Приоритет имеет болгарская версия. Все споры по договору решаются по месту нахождения недвижимости, то есть в Болгарии. Обязательно следует проверить свои данные, характеристики объекта, банковские реквизиты для оплаты и графики платежей. Предварительный договор содержит в себе срок первой оплаты, обычно не позже, чем через две или три недели с момента внесения задатка.

5. Подписание нотариального акта.

После внесения последнего платежа по предварительному договору, при условии, что комплекс полностью готов, назначается дата нотариальной сделки. Следует уведомить юриста о любых изменениях в личных данных (фамилия, прописка и т. д.). Информация нужна обо всех собственниках, чьи имена будут вписаны в нотариальный акт. Сделка заключается у местного нотариуса, в той местности, на территории которой находится комплекс. Покупатель и продавец подписывают нотариальный акт, юридически являющийся окончательным договором купли-продажи.

6. Регистрация объекта. После заключения сделки недвижимость регистрируется в Государственном реестре недвижимого имущества (Имотен регистър). Помимо этого, иностранные физические и юридические лица должны зарегистрироваться в Департаменте статистики (реестре БУЛСТАТ), где им выдается Единый идентификационный код (ЕИК). Заявление о регистрации должно быть подано в семидневный срок от передачи недвижимости в собственность. В течение двух недель новый владелец должен поставить жилье на учет в налоговую инспекцию при муниципалитете.

Налоги, сборы и другие расходы на покупку недвижимости в Болгарии

Налог на передачу прав собственности составляет 3 % от стоимости недвижимости.

Регистрационный и гербовый сбор — 0,1–1,5 %. Нотариальный сбор в среднем равен 0,4 % стоимости объекта. За регистрацию недвижимости в государственных архивах также вносится 0,01 %.

Комиссионное вознаграждение риелторской компании составляет 2–3 % от стоимости объекта. Услуги юриста стоят 1 % от суммы сделки (но не менее 650 евро).

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru