Процедура покупки и оформления недвижимости во Вьетнаме

До 1 июля 2015 иностранец мог купить во Вьетнаме только одну квартиру для собственного пользования в долгосрочную аренду (лизгольд) на 50 лет без права продления. Запрещалось сдавать в аренду, передавать жильё по наследству и в дар. Помимо этого, до покупки требовалось работать во Вьетнаме минимум год.

С 1 июля 2015 иностранцы могут покупать во Вьетнаме не только квартиры, но также виллы и таунхаусы. Существуют три ограничения:

• Зарубежные инвесторы могут приобретать первичные объекты у застройщиков, вторичную недвижимость — у других иностранцев, и только по квотам. Комментирует Виктория Хоанг, менеджер по продажам и аренде компании Indochina Capital: «Так как закон действует только с 1 июля 2015, на данный момент (начало 2017 года) найти вторичное жильё на продажу по иностранной квоте маловероятно. Рынок недвижимости во Вьетнаме достаточно быстрый, поэтому в случае самых удачных проектов квота заполняется на начальных этапах продаж, иногда до запуска в продажу».
• Иностранцам могут принадлежать максимум 30 % квартир в одном многоквартирном доме, лишь 10 % вилл и таунхаусов в одном проекте и не больше 250 домов в любом административном районе. Исключение делается для этнических вьетнамцев, живущих за пределами Вьетнама.
• Срок владения недвижимостью не превышает 50 лет, но может продлеваться по решению властей ещё на 50 лет. Иностранные супруги граждан Вьетнама могут покупать объекты во фригольд, то есть с бессрочным правом владения.

Чтобы купить недвижимость во Вьетнаме, нужно пройти несколько этапов:

1. Выбор объекта. Агентство недвижимости предлагает объекты в соответствии с предпочтениями покупателя.
2. Резервирование объекта. Покупатели недвижимости перечисляют агентам или застройщику около 100 млн донгов (примерно 4 тыс. долл.) в качестве резервационного взноса. Платёж фиксируется в предварительном договоре.
3. Открытие счёта во вьетнамском банке. «Вьетнамское законодательство не обязывает покупателя недвижимости открывать счёт в стране,— говорит Виктория Хоанг.— Но мы настоятельно рекомендуем это сделать, чтобы впоследствии иметь возможность вывести деньги из страны. Валютный трансфер из Вьетнама сильно контролируется, и невозможно легальным способом вывести деньги из страны, если нет уважительной причины. Поэтому при выводе средств (доход от продажи или аренды) нужно показать, что деньги пришли в страну изначально».
4. Заключение договора купли-продажи (Sales & Purchase Agreement, SPA). Этот договор заверяется нотариусом. При покупке первичной недвижимости этот договор регистрируется застройщиком и не может быть изменён позже.
5. Оплата объекта. Покупатель вносит деньги за вторичный объект полной суммой, но недвижимость на этапе строительства оплачивает частями, по мере завершения этапов строительства: после того как завершён каркас здания, достроен последний этаж, закончена отделка. До сдачи объекта в эксплуатацию покупатель вносит не более 70 % от стоимости недвижимости в случае с вьетнамским застройщиком и не более 50 %, если девелопер — иностранец. Когда объект сдан в эксплуатацию, должно быть оплачено 95 % стоимости недвижимости.

6. При задержке платежей могут начисляться проценты — обычно 1,5 % от платежа в месяц. Такие же пени взимаются с застройщика, если тот задерживает сдачу проекта.

   Ипотека во Вьетнаме доступна только резидентам.

7. Получение документа о праве собственности. Во Вьетнаме право собственности подтверждают документы двух типов: «красная книга» (Red Book) — для владельцев домов и «розовая книга» (Pink Book) — для владельцев квартир.

В случае с первичной недвижимостью документ о праве собственности выдаётся через 3–6 месяцев. После этого оплачиваются оставшиеся 5 % от стоимости недвижимости.

В случае со вторичной недвижимостью у продавца уже может быть «красная» или «розовая книга». Он передаёт оригинал покупателю, который отправляет этот документ вместе с договором купли-продажи в реестр для переоформления права собственности. Через 2–3 месяца право собственности регистрируется на нового владельца. Если продавец ещё не получил «красную» или «розовую книгу», покупатель обращается к застройщику с просьбой переписать договор на себя.

Налоги и сборы

Покупатель недвижимости во Вьетнаме оплачивает 1,0 – 2,5 % сверх цены в качестве налогов и сборов.