Процедура покупки и оформления недвижимости в Черногории

Процесс оформления прав собственности на недвижимость в Черногории занимает в среднем 1-2 месяца. Для заключения сделки покупателю нужно иметь при себе загранпаспорт. При покупке на юридическое лицо необходимы уставные документы на компанию и доверенность на присутствующего на сделке представителя. У продавца – физического лица также должно быть свидетельство о праве собственности (list nepokretnosti). Если продавец — юридическое лицо, он предоставляет печать компании и подтверждение её регистрации в Центральном реестре Черногории. Перевод всех бумаг делает сертифицированный судебный переводчик.

Информация о сделках с недвижимостью в Черногории хранится в кадастре недвижимости и в реестре прав собственности. Данные позволяют установить, возведен ли объект с учетом разрешений на строительство, и убедиться в наличии прав собственности. Там же можно узнать, существуют ли в отношении объекта какие-либо обременения.

Покупка недвижимости в Черногории происходит в несколько этапов.

1. Выбор объекта. Покупатель сообщает риелтору свои пожелания (район, город, расстояние до моря, общая площадь, количество комнат, бюджет). Риелтор подбирает подходящие варианты и консультирует по всем возникающим вопросам. Покупатель приезжает в Черногорию, знакомится с объектами и выбирает понравившийся. Услуги риелтора в Черногории оплачивает продавец, обычно сумма составляет 1,5 % от стоимости жилья. 

2. Проведение переговоров между покупателем и продавцом. Стороны выясняют детали и оговаривают условия будущей сделки.

3. Внесение депозита. Покупатель вносит залог (kapara) в размере 10 % от стоимости объекта. Если покупатель отказывается от сделки, залог не возвращается. Если сделка расторгается по вине продавца, то он обязан вернуть залог в двойном размере. 

4. Оформление основного договора купли-продажи (glavni ugovor). Договор купли-продажи и иные документы по сделке составляет и заверяет нотариус. Право собственности продавца на объект проверяется на сайте кадастрового ведомства. Подписи заверяются печатью судебного органа (osnovni sud). Риелтор резервирует время визита к нотариусу за несколько дней. Проверка юридической чистоты занимает 1-2 дня. Время с момента передачи нотариусу всех документов до подписания договора занимает не более 3 дней.

Размер нотариальной таксы варьируется в зависимости от стоимости недвижимости.

Если стоимость недвижимости по договору превышает 5 000 евро, к нотариальной таксе применяется НДС по ставке 21%.

5. Оплата полной суммы покупки. Оплата осуществляется согласно условиям договора после подписания и заверения последнего. Договор может предусматривать единовременный платеж, оплату частями или рассрочку на несколько месяцев.

6. Получение подтверждения об оплате (clausula intabulandi). После перевода необходимой суммы на счёт продавца покупатель получает от него расписку, подтверждающую внесение средств. Подтверждение об оплате и договор купли-продажи являются главными документами, на основании которых в кадастре осуществляется перерегистрация прав собственности на нового владельца (срок — 2-4 дня).

7. Оплата налога на покупку недвижимости. После регистрации договора купли-продажи у нотариуса необходимо уведомить о сделке налоговую инспекцию. На основании договора и рыночных цен эксперт налоговой инспекции дает оценку недвижимости. После этого налоговая инспекция выносит решение об уплате единовременного налога на покупку недвижимости, ставка которого — 3%. Налог должен быть уплачен в течение 14 дней с момента вынесения решения об уплате. При приобретении первичной недвижимости от компании-застройщика, которая является плательщиком НДС, этот налог не платится. Если новая недвижимость построена физическим лицом, то налог оплачивается.

8. Получение документов о праве собственности. Новый владелец недвижимости обращается в муниципалитет, который выдает свидетельство о праве собственности на объект (list nepokretnosti) на его имя.