Налог на недвижимость в Германии

15 457 просмотров · Обновлено

Покупка

После заключения сделки покупатель платит единоразовый налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). В зависимости от региона, где расположен объект, ставка составляет 3,5–6,5% от стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи.

3,5–6,5%

от стоимости объекта при покупке

300–800 евро

в год при владении небольшой квартирой

15–48%

от прироста капитала при продаже

Освобождена от налогообложения недвижимость:

— стоимостью не более 2 500 евро, таким образом объект стоимостью ниже 2 500 евро не облагается налогом, но если его стоимость 2 501 евро налог начисляется на полную сумму;

— приобретённые родственниками по прямой восходящей или нисходящей линии, супругом продавца, а также бывшим супругом, если приобретение происходит в рамках имущественных споров после развода.

Ставка налога по регионам, %:

Бранденбург, Саар, Северный Рейн – Вестфалия, Тюрингия Шлезвиг-Гольштейн	6,5
Берлин, Гессен, Мекленбург – Передняя Померания	6
Баден-Вюртемберг, Бремен, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт	5
Гамбург	4,5
Бавария, Саксония	3,5

Покупатель не платит налог на переход права собственности, если приобретает акции или доли компании, владеющей недвижимостью, по схеме Share Deal, а также если сделка проходит между близкими родственниками и покупатель — родитель, ребенок или супруг владельца.

Схема Share Deal больше подходит для нескольких соинвесторов, когда в результате отчуждения компании у одного лица (или у лиц, связанных между собой в экономическом плане или родственными отношениями) не концентрируется более 95% процентов акций организации. Такая покупка на сегодняшний момент освобождена от обложения налогом на переход права собственности.
София Буланова Консультант по инвестициям Tranio

Сдача в аренду

При сдаче недвижимости в аренду собственники платят налог на доход: физические лица — подоходный налог (Einkommensteuer), юридические — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Подоходный налог рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475%, включая надбавку в поддержку солидарности (Solidaritätszuschlag): точную ставку поможет определить налоговый консультант.

Для компаний, которые сдают недвижимость в аренду и не осуществляют никакой другой коммерческой деятельности, ставка налога на доход фиксирована: 15,825%, включая надбавку в поддержку солидарности.

— Что такое надбавка в поддержку солидарности?

— Это отчисления на экономическое восстановление земель бывшей ГДР. Надбавка применяется к подоходному, корпоративному налогу и налогу на прирост капитала. Её размер составляет 5,5% от суммы обязательного платежа по основному налогу.

Налогом на доход облагается разница между всеми полученными доходами и произведенными затратами. К последним относятся в том числе амортизация здания, проценты по займу, расходы на управление имуществом, брокерские расходы на новый договор аренды или траты на рекламу, оплата страховки недвижимости, ремонта, налога на имущество, взносы в ТСЖ, гонорар юриста, судебные издержки и затраты на командировки.

С помощью грамотных налоговых консультантов многие инвесторы структурируют «вхождение» капитала в немецкие компании через займы учредителей, что помогает существенно снизить налогооблагаемую базу.

На практике это приводит к уменьшению налоговой нагрузки на доход от арендного бизнеса практически до нуля на протяжении первых 10–15 лет инвестиций.
Георгий Качмазов Генеральный директор и основатель Tranio

Россиянам, сдающим в аренду недвижимость в Германии, не требуется платить налог на доход в России, в случае если налог, уплаченный в Германии, больше налога, рассчитанного к оплате в РФ: между странами действует соглашение об избежании двойного налогообложения.

— Правда ли, что в Германии оформление недвижимости не на физическое, а на юридическое лицо помогает оптимизировать налоги?

— Действительно, по статистике Tranio, покупатели доходной недвижимости стоимостью более 1 млн евро ежегодно экономят в среднем 25% от налога на доход по сравнению с тем, как если бы они зарегистрировали тот же объект на физическое лицо.

Продажа

Продавец недвижимости выплачивает налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer), который является одной из форм налога на доход. Для физических лиц он взимается по ставке подоходного налога (14,77 – 47,475%), для юридических лиц — налога с корпораций (15,825%), а также промыслового налога, ставка которого зависит от региона регистрации компании.

Налогооблагаемая база рассчитывается так: из выручки от продажи недвижимости вычитаются расходы, связанные с её приобретением, и амортизационные отчисления. Физические лица не платят налог на прирост капитала, если между покупкой и продажей недвижимости прошло более 10 лет или если объект использовался исключительно для личного проживания минимум три года до продажи.

Дарение и передача по наследству

При наследовании или дарении недвижимости налог на наследство и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) платит получатель объекта. Обычно налогооблагаемая база равна рыночной стоимости недвижимости. Ставка налога на наследство или дарение варьируется от 7 до 50% в зависимости от степени родства и стоимости объекта. Налогоплательщики делятся на три класса, для каждого из которых предусмотрены необлагаемые вычеты, уменьшающие размер налогооблагаемой базы.

Налоговый класс	Получатели	Необлагаемый вычет, евро
1	Супруги и гражданские супруги Дети и внуки (при умерших родителях) Дети и внуки (при живых родителях) Родители, бабушки и дедушки	500 000 400 000 200 000 100 000
2	Братья и сёстры Племянники Приёмные родители Свойственники Разведённые супруги и партнёры	20 000
3	Остальные, в том числе юридические лица	20 000

Главное про налоги на недвижимость в Германии

Нужно ли платить налог при покупке недвижимости в Германии?

Когда процесс заключения сделки будет полностью завершён, покупатель должен будет уплатить единовременный налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). Его ставка колеблется в пределах 3,5–6,5% от цены объекта согласно договору купли-продажи и зависит от точного местоположения недвижимости.

Есть ли налог на владение недвижимостью в Германии?

Налог на недвижимость (Grundsteuer) подлежит ежегодной оплате собственником. Для расчёта налога используется базовый коэффициент — 0,35%. При определении конечной суммы налога учитывается множество параметров, таких как тип объекта, его местоположение, площадь земельного участка и время постройки.

Есть ли налог при сдаче недвижимости в Германии в аренду?

Владельцы арендной недвижимости выплачивают налог на доход: для физических лиц — это подоходный налог (Einkommensteuer), для юридических — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Данный налог рассчитывается в зависимости от величины дохода собственника с применением прогрессивной шкалы от 14,77 до 47,475% с учётом надбавки солидарности (Solidaritätszuschlag).

Платит ли налог продавец недвижимости в Германии?

Продавец недвижимости платит налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer), который является формой налога на доход. Физические лица оплачивают его по ставке подоходного налога (14,77–47,475%), юридические — по ставке налога с корпораций (15,825%), а также промыслового налога, размер которого зависит от того, в каком регионе зарегистрирована компания.

Уплачивается ли налог при дарении или наследовании недвижимости в Германии?

При наследовании или дарении недвижимости налог на наследство и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) оплачивает наследник или одариваемый. Как правило, налогооблагаемая база равна рыночной стоимости недвижимости. Ставка налога на наследство или дарение составляет от 7 до 50% в зависимости от степени родства с наследодателем (дарителем) и стоимости объекта.