Ипотека во Франции: процентная ставка в 2024 году

Ипотечный рынок Франции считается одним из самых защищённых и стабильных в рамках Европы и мира. Банковская система этой страны обладает надёжными инструментами контроля исполнения обязанностей кредиторов и заёмщиков друг перед другом и предотвращения образования ипотечных «пузырей». Даже в периоды мировых кризисов 2008 и 2014 годов не наблюдалось резких скачков ипотечных ставок и увеличения числа должников. Кроме того, процентная ставка по ипотечным кредитам на протяжении долгого времени остаётся одной из самых низких в Европе и мире.

Тем не менее, мировой энергетический кризис 2022 года сильно повлиял на экономику Франции в целом и ипотечный сектор в частности. Впервые с 2012 года средняя годовая ставка превысила 3% в апреле 2023 года, а на начало июня составляет уже 4,68% для кредитов с фиксированной ставкой сроком от 20 лет, по данным Официального вестника Французской Республики. Напомним, что до марта 2022 года средний показатель ставки составлял 1,5% — 2%. В связи со сложившейся ситуацией, пересмотр ипотечной ставки в 2023 году теперь происходит ежемесячно, а не раз в квартал, как это было прежде. По данным французского агентства по страхованию недвижимости Magnolia.fr, повышение ставок отрицательно сказывается на покупательной и долговой способности французских «домохозяйств». Согласно Banque de France, c января 2023 года покупательная способность французов в сфере недвижимости упала на 15%. Однако, даже не смотря на это, процент по ипотеке во Франции всё ещё остается на низком уровне относительно ставок других стран.

Кредиты во Франции на покупку недвижимости

Чтобы обезопасить стабильное функционирование системы ипотечных займов и гарантировать 100% выплату кредиторам, банки Франции особенное внимание уделяют тщательной проверке полного досье потенциального заёмщика. Необходимость доскональной проверки усиливается тем, что согласно закону человек не может быть выселен из жилья за невыплаты, если данная недвижимость является его первым и основным домом.

Требования к иностранным заёмщикам

Традиционно требования французских банков к иностранцам, желающим получить ипотеку на покупку недвижимости, в разы выше, чем к французам. Это характеризуется тем, что проверить прозрачность доходов и финансовую ситуацию инвестора достаточно сложно, так как иностранные банки не всегда предоставляют информацию о своих клиентах банкам иностранных государств. Больше всего шансов имеют иностранцы-резиденты, имеющие крепкие связи с Евросоюзом и Францией в частности, такие как второе гражданство, официальная работа в европейской компании, кредитная история во французских банках, брак с гражданином ЕС. Один из ключевых факторов — высокий подтверждённый доход в Европе и активы в виде ценных бумаг, вкладов или недвижимости.

Даже после положительного решения в пользу иностранца, скорее всего условия выдачи ипотеки будут отличаться от того, как если бы она была выдана гражданину Франции:

1. В частности, размер ипотечного кредита для француза может быть до 100%, в то время как для иностранца он составляет до 50% от стоимости недвижимости.
2. Банки часто выставляют требование открыть отдельный счёт с суммой, достаточной на 6 выплат вперёд для оплаты ипотеки.
3. Для иностранцев обязательно наличие другой недвижимости в любой стране, чтобы объект кредитования являлся для него вторым домом.
4. Необходимо пройти медицинское обследование для одобрения ипотеки.

Общими условиями для французов и иностранных граждан являются:

1. Ограничение по возрасту от 21 до 75 лет, что означает, что на момент последнего года выплаты ипотеки инвестор не должен быть старше 75 лет.
2. Сумма ежемесячного платежа по ипотеке не должна превышать 35% дохода в месяц.
3. Максимальный срок ипотеки может составлять 27 лет.

Что касается одобрения ипотеки для граждан РФ в 2023 году, для нерезидентов Франции это сделать будет невозможно, так как на государственном уровне банки Франции не открывают счета без наличия ВНЖ. Для резидентов с наличием недвижимости во Франции остаётся возможность подать заявление, однако вероятность одобрения ипотеки является низкой.

Требования к покупаемой недвижимости

До одобрения ипотеки, банкам необходимо получить независимую оценку объекта недвижимости. Оценщик проверяет ликвидность постройки, а также соответствие всей заявленной в паспорте объекта информации. Он обязан проверить присутствие опасных материалов в конструкции или отделке и наличие термитов в здании. Покупка недвижимости в новостройке имеет преимущества, так как банки доверяют крупным девелоперам. При покупке на вторичном рынке оценка является обязательным условием рассмотрения досье заёмщика.

Недвижимость во Франции 7 556 объявлений на Tranio

От 295 000 €

Новые квартиры с видом на море в Жуан ле Пен, Антиб, Лазурный Берег, Франция

Срок сдачи: 2024.III Всего 35 квартир

От 248 000 €

Новые квартиры в престижном жилом комплексе в центре Сен-Лоран-дю-Вар, Лазурный Берег, Франция

Срок сдачи: 2025.IV Всего 120 квартир

От 402 000 €

Изысканный жилой комплекс с панорамным видом на море в Ментоне, Лазурный Берег, Франция

Срок сдачи: 2025.I Всего 48 квартир

От 258 000 €

Первоклассные апартаменты в новом жилом комплексе, Сен-Лоран-дю-Вар, Лазурный Берег, Франция

Срок сдачи: 2026.III Всего 30 квартир

259 000 €

Двухкомнатная квартира в новом комплексе, Сен-Лоран-дю-Вар, Лазурный Берег, Франция

Общая площадь 44 м² 1 спальня

317 000 €

Новая двухкомнатная квартира в Сен-Лоран-дю-Вар, Лазурный Берег, Франция

Общая площадь 46 м² 1 спальня

От 270 000 €

Новый жилой комплекс в окружении леса, Антиб, Лазурный Берег, Франция

Срок сдачи: 2024.IV Всего 20 квартир

От 340 000 €

Великолепные апартаменты в новом жилом комплексе с садом и паркингом, Ментон, Лазурный Берег, Франция

Построено в 2024 Всего 36 квартир

Список необходимых документов:

• Заявление по образцу на выдачу ипотеки
• Загранпаспорт
• Документы о браке / несостоянии в браке и брачный контракт
• Предварительный договор купли-продажи / договор с застройщиком
• Справка с места работы с указанием зарплаты
• Трудовой договор / Уставные документы
• Декларации о налогах за последние 2 года
• Платёжные квитанции за последние 3 месяца
• Выписка со счёта за последние 3 месяца
• Документы, подтверждающие пассивный доход
• Свидетельство на обладание недвижимостью
• Графики текущих кредитов и выплаты по ним
• Таблица наследия

Все документы должны быть переведены присяжным переводчиком Франции и заверены нотариусом.

Процесс оформления ипотеки

После подачи досье и собеседования, банку требуется около 30 дней на вынесение одобрения или отклонения прошения. В течение этого периода заявитель может быть вызван на повторное собеседование для уточнения информации. Если банк одобряет ипотеку, заявитель получает подробный график платежей, штрафных санкций на просрочку и досрочное погашение кредита. Интересный факт, что инвестору даётся 10 дней для обдумывания своего решения, в которые он не имеет права подписывать договор. По истечении этого срока, после подписания, деньги переводятся банком нотариусу, который добавит информацию по финансированию в договор купли-продажи.

Дополнительные расходы при оформлении ипотеки

Суммарно стоимость расходов при оформлении ипотеки составляет около 3% от суммы займа. В административные сборы банка входят: комиссия банка за рассмотрение досье — около 1% от суммы, и сбор за оформление ипотеки — 0,5%. Профессиональная экспертиза объекта выйдет от 500 € до 4000 €, в зависимости от размеров и месторасположения недвижимости. Страхование жизни инвестора выходит в 0,3% и выплачивается каждый год. Сумма может варьироваться в зависимости от состояния здоровья, возраста и образа жизни.

Проценты по ипотеке во Франции

Ставка ипотеки во Франции может быть фиксированной и переменной. Выбор между этими двумя ставками особенно актуален для долгосрочных кредитов на недвижимость, так как при определённых условиях существует возможность существенно сэкономить на размере выплат. Однако плавающий процент подразумевает под собой определённые риски при неблагоприятной экономической ситуации и прочих влияющих факторах.

Кредит In Fine

Тип ипотечного займа, когда заёмщик ежемесячно платит только проценты по ипотеке банку, а сумму основного займа на недвижимость выплачивает в конце. Для основной суммы в таком случае открывается отдельный счёт, куда могут вноситься платежи без графика и фиксированной суммы. Такая ипотека может быть выгодна при покупке недвижимости под инвестиции, благодаря тому, что банковские проценты по кредиту можно вычесть из суммы прибыли от инвестиций, соответственно уменьшив размер налога на прибыль.

Кредит с фиксированной процентной ставкой

В кредите с фиксированной процентной ставкой процент по ипотеке остаётся неизменным в течение всего срока кредита. Таким образом, ежемесячные платежи всегда будут одинаковыми, за исключением случая досрочного погашения вашего кредита. Такой кредит обеспечивает заёмщику защиту от роста процентных ставок. Фиксированная процентная ставка чаще всего выбирается для финансирования основного места жительства.

Кредит с плавающей процентной ставкой

Для некоторых заёмщиков интересен выбор ипотеки с плавающей процентной ставкой, в случае когда, например, ожидается падение процентных ставок на ипотечном рынке. В кредите с процентной ставкой контракт предусматривает, что процентная ставка варьируется в зависимости от колебаний на ипотечном рынке. Они происходят приблизительно каждые 3 — 6 месяцев. Инвестор может перестраховаться, включив в контракт пункт о границах ставки в пределах 1% — 2%. Чаще всего при изменении ставки, меняется не сумма ежемесячной выплаты, а срок ипотеки, что менее чувствительно для заёмщика.

Кредит со смешанной процентной ставкой

Гибридный формат ипотечного займа, предусматривающий первые несколько лет выплаты по фиксированной ставке, с последующим переходом на плавающий процент.

Ипотека во Франции для инвестиционной недвижимости

Инвестиционная недвижимость во Франции считается надёжным источником пассивного дохода, гарантирующим регулярные дивиденды. С точки зрения финансовой значимости, пассивный доход имеет больший вес для административных и финансовых структур Франции, чем активный. Лицо, имеющее инвестиционную недвижимость, приобретает надёжную репутацию во французском обществе. Многие французы обладают несколькими объектами недвижимости, предназначенными под аренду. В том числе, популярно сдавать по сниженной стоимости жильё своим родственникам и членам семьи. Власти Франции поддерживают инвестирование в недвижимость под аренду вводя кредитные и налоговые льготы. Например, закон Пинеля позволяет вычесть до 21% от стоимости в течение 12-летнего срока сдачи в аренду.

Важна ли кредитная история для оформления ипотеки?

В случае с французскими банками, наличие положительной кредитной истории является одним из ключевых критериев одобрения ипотеки на недвижимость. Важным фактором является: продолжительность вашей кредитной истории: надёжным лицом будет считаться человек с историей старше 5 лет, а идеальным кандидатом станет лицо с историей более 10 лет. Другой фактор — исправное внесение средств по всем счетам задолженности. Рекомендуется иметь не более 2 — 3 кредитных счетов. При отсутствии кредитной истории рекомендуется перед тем, как подавать заявку на ипотеку, открыть и использовать кредитную карту от года и больше. Также положительным фактором является автокредит.

Усложняющим фактором для российских инвесторов является то, что даже при наличии хорошей кредитной истории в России иностранные банки не имеют к ней доступа, так как российские Бюро кредитных историй (БКИ) не сотрудничают с иностранными БКИ и не выдают им информацию о клиентах банков России. Выходом из ситуации является самостоятельный запрос личной информации в БКИ России и предоставление его нотариального перевода в банк Франции.

Нужно ли прибегать к услугам брокера?

Во Франции ипотечный брокер это чаще всего обязательное промежуточное звено между инвестором и банком. Все ипотечные брокеры должны состоять в специальной ассоциации брокеров и иметь все удостоверяющие его профессиональные навыки и компетентность лицензии и документы. Специалист имеет собственную базу контактов, что особенно ценно, так как личные связи являются особенностью французского бизнеса. Он правильно оценит ваш потенциал как заёмщика и посоветует, как улучшить ваше досье для получения одобрения в ипотеке от банка. В свою очередь банку удобнее работать с лицом, которое выступает гарантом надёжности клиента. Кроме того, во Франции услуги ипотечного брокера являются бесплатными для клиента, так как они оплачиваются банками.

Автор: Полина Федотова

Ипотека в других странах:

Ипотека в Германии: процентная ставка для россиян и немцев

Ипотека в Греции: как купить недвижимость в кредит в 2024 году

Ипотека в Испании в 2024 году