Процедура покупки и оформления недвижимости в Хорватии

В Хорватии иностранцам запрещено покупать сельскохозяйственные и лесные угодья, а также памятники природы. Услуги риелторов обходятся в 4–6 % от стоимости недвижимости. Процесс покупки недвижимости в Хорватии занимает примерно полгода и включает шесть основных этапов.

1. Выбор объекта.

2. Заключение предварительного договора. Покупатель заключает с продавцом договор о задатке, размер которого — 1–2 % от стоимости недвижимости. После этого составляется предварительный договор купли-продажи (Predugovor o kupoprodaji nekretnine), в котором оговариваются сроки оплаты полной стоимости и перевода средств на счет продавца в банке. Перед тем, как оплатить полную стоимость, покупатель вносит 10 % в виде аванса (kapara). Если в дальнейшем сделка расторгается по вине покупателя, он теряет эту сумму. Если инициатором расторжения выступает продавец, он выплачивает покупателю задаток в двойном размере.

3. Подача заявления в Министерство юстиции. Для регистрации объекта на физическое лицо нужно подать письменное заявление в Министерство Юстиции, приложив такие документы:

• правой документ о переходе собственности (договор купли-продажи или дарственная);
• свидетельство о праве собственности продавца — выписка из земельного кадастра (оригинал или заверенная копия), не старше шести месяцев;
• заверенная копия паспорта;
• оригинал доверенности (если заявление подается с помощью третьего лица).

После того, как разрешение Министерства юстиции получено, документы передаются для регистрации права собственности в земельный кадастр, после чего вы получаете свидетельство о собственности (vlasnički list), а через месяц оплачиваете налог на недвижимость.

Для тех, кто желает приобрести объект на юридическое лицо, процедура следующая. Как правило, компания регистрируется как d.o.o. (društvo s ograničenom odgovornošću) — аналог российского ООО. Стоимость регистрации — от 700 до 1 000 евро. Уставный капитал должен составлять не меньше 20 000 хорватских кун (около 2 800 евро).

При регистрации юридического лица будущий учредитель должен предоставить загранпаспорт. При оформлении компании должны присутствовать директора, которые будут управлять предприятием в Хорватии. Все они в присутствии нотариуса подписывают документы и составляют необходимые нотариальные доверенности, которые чаще всего оформляются на юриста покупателя недвижимости. Услуги этого специалиста стоят около 3 000 евро. Примерно через месяц учредитель фирмы или его доверенное лицо получают такие документы:

• договоры на открытие банковских счетов для учредителей (валютный и счет в кунах);
• перевод уставного капитала с предварительного (накопительного) счета компании на текущий счет в кунах;
• решение Торгового суда об открытии d.o.o. с перечнем всех видов деятельности;
• печать фирмы;
• документы на регистрацию в регистре при Торговом суде;
• устав фирмы;
• подтверждения об уплатах судебных и регистрационных пошлин;
• публикация сведений о регистрации компании в Official Gazette (официальном печатном органе страны);
• пакет документов на получение идентификационного номера компании в Государственном статистическом управлении.

4. Заключение основного договора купли-продажи. Компания предварительно получает средства для оплаты недвижимости в виде кредита от учредителя-нерезидента. После покупатель подписывает основной договор купли-продажи (Ugovor o kupoprodaji nekretnine) и оплачивает оставшуюся сумму. После получения прибыли или после продажи недвижимости кредит возвращается на счет учредителя, кредитовавшего компанию. После полной оплаты объекта на основании выписок из банка продавец выдает расписку о получении средств (Tabularna isprava). После этого основной договор купли-продажи заверяется нотариусом.

5. Регистрация прав собственности. Документы передаются в земельный кадастр (Zemljišna knjiga) муниципального суда для регистрации прав собственности покупателя. Окончательная регистрация может занять от нескольких недель до года. В итоге суд выдает собственнику Лист владельца (Vlasnički List). Стоимость регистрации в земельном кадастре варьируется от 0,01 до 0,05 % от стоимости объекта.

6. Оплата налога на переход права собственности. Через месяц после заключения сделки новый собственник получает от налоговых органов Хорватии извещение на оплату 5 %-го налога на переход права собственности (porez na promet nekretninа). Налог удерживается единожды. При приобретении новостройки налогом на покупку облагается лишь 30 % (плюс НДС 22 %).