Гайд по аренде в Дубае для инвесторов: типы объектов, доходность недвижимости и управление ей в 2024 году

Многие наши клиенты покупают недвижимость в Дубае, чтобы сдавать её в аренду и получать доход. Пользуются большим спросом как туристические объекты под краткосрочную аренду в Дубае, так и объекты для более длительного проживания. Ежегодно в Дубай приезжают миллионы туристов: в первой половине 2022 года город посетили более 7 миллионов гостей. А выгодные условия для работы и ведения бизнеса привлекают экспатов, которые задерживаются в Дубае на годы.

В этой статье мы рассмотрим, выгодна ли недвижимость в Дубае с точки зрения собственника, а также расскажем про разные типы арендных объектов и способы управления недвижимостью в Дубае.

Виды арендных объектов в Дубае и их средняя доходность

1. Отельные юниты

Отельные юниты — популярный вариант для инвестиций в недвижимость Дубая у иностранцев, потому что их управлением занимается сам отель, снимая с собственника заботы по размещению жильцов и содержанию недвижимости. К тому же собственник юнита обычно имеет право 15–30 дней в год бесплатно отдыхать в том отеле, где он приобрёл номер.

При выборе отельных юнитов стоит в первую очередь обратить внимание на локацию. Весомым плюсом станет наличие собственного пляжа или же расположение рядом с достопримечательностями: недалеко от моллов или с видом на башню Бурдж-Халифа. Если отель уже сдан в эксплуатацию, то стоит посмотреть отзывы на сайтах-агрегаторах отелей, например, на Booking.

Порог входа для инвестирования в отельные юниты в районах Даунтаун и Бизнес Бэй — от 500 тысяч долларов. Отели на острове Палм-Джумейра дороже: там при покупке отельного юнита стоит ориентироваться на цену от 700 тысяч долларов.

В некоторых отелях есть возможность приобрести лишь часть юнита — ¼ или ½, что значительно снижает порог входа для инвесторов с небольшим бюджетом. Также в случае с отельными юнитами многие застройщики дают гарантию обратного выкупа.

Мы предлагаем отельные юниты в Даунтауне, Бизнес Бэй, на острове Палм-Джумейра и на новом архипелаге The World Islands от известных застройщиков Дубая.

Написать менеджеру

2. Сервисные апартаменты

Целевые арендаторы сервисных апартаментов — это сотрудники компаний, которые приезжают в Дубай по работе и которым работодатель оплачивает проживание. Также к аудитории сервисных апартаментов относятся предприниматели-иностранцы, которые не хотели бы тратить время на подбор и обстановку квартиры, но зато могут позволить себе жить в апарт-отеле.

Такие арендаторы обычно снимают апартаменты на срок от нескольких месяцев до года.

Сервисные апартаменты особенно востребованы в районах Бизнес Бэй, Дубай Марина или же рядом с фризонами — например, недалеко от Dubai Internet City или Knowledge Park.

Апартаменты в Бизнес Бэй и в Дубай Марина можно приобрести от 500 тысяч долларов за юнит.

Квартиры в Бизнес Бэй 69 объявлений на Tranio

От $2 744 000

Новая резиденция Eywa на берегу канала с бассейнами, зонами отдыха и водопадами, Business Bay, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2026.II Всего 48 квартир

От $495 000

Резиденция премиум класса Residence 110 в престижном районе, Business Bay, Дубай, ОАЭ

Построено в 2019 Всего 110 квартир

От $831 000

Высотная резиденция Ahad Residences рядом с пляжем и станцией метро, в центре района Business Bay, Дубай, ОАЭ

Построено в 2023 Всего 346 квартир

От $1 948 000

Жилой комплекс Peninsula Four от Select Group, рядом с водным каналом в деловом районе Business Bay, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2026.II Всего 500 квартир

От $589 000

Жилой комплекс с бассейнами, аква-тренажерами и смотровой площадкой, Business Bay, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2027.II Всего 311 квартир

От $1 116 000

Жилой комплекс Paragon с бассейнами, кинотеатром и площадками для фитнеса, с видом на парк и водный канал, Business Bay, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2025.I Всего 324 квартиры

От $1 173 000

Сервисные апартаменты в отеле Opus от Omniyat, для получения резидентской визы и арендного дохода, Business Bay, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2025.I Всего 101 квартира

От $307 000

Комплекс DAMAC Towers by Paramount Hotels & Resorts с видом на город, в популярном туристическом районе, Business Bay, Дубай, ОАЭ

Всего 1200 квартир

3. Арендные квартиры в долгосрочную аренду

Сдача квартиры в Дубае в долгосрочную аренду — самый понятный и популярный тип арендного бизнеса. Более 80% населения Дубая — приезжие из других стран, и многие из них предпочитают именно снимать квартиру, а не покупать.

Обычно квартиры в Дубае сдаются застройщиком с отделкой, встроенной кухней и сантехникой. Внутри жилых комплексов зачастую есть бассейн, спортзал и общие зоны для отдыха (гостиные, комнаты с настольными играми, библиотеки), а иногда — и коворкинги с переговорными.

Популярный вариант для съёма квартиры в Дубае — студия или квартира с одной спальней для одиночек, работающих в бизнес-кварталах. Для таких арендаторов будет важно расположение и удобная транспортная развязка, предпочтительные районы для них — Даунтаун, Дубай Марина, Мейдан или Дубай-Крик Харбор.

Квартиры в Даунтаун Дубай 20 объявлений на Tranio

От $656 000

Новая высотная резиденция 25h Heimat с бассейнами и полем для мини-гольфа рядом с Бурдж Халифа и Дубай Молл, Downtown Dubai, ОАЭ

Срок сдачи: 2027.I Всего 338 квартир

От $663 000

Резиденция J One с садами и рестораном, Downtown Dubai, ОАЭ

Всего 257 квартир

От $5 449 000

Элитная резиденция Baccarat Residences в самом центре района Downtown Dubai, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2026.II Всего 49 квартир

От $904 000

Новая высотная резиденция St Regis Residences с конференц-залом и инфинити-бассейнами, Downtown Dubai, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2025.IV Всего 232 квартиры

От $587 000

Жилой комплекс Society House с террасой, баром на крыше и четырьмя садами с панорамным видом на центр города, Downtown Dubai, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2026.III Всего 404 квартиры

$1 250 000

Квартира в Downtown Dubai, Дубай, ОАЭ

2 спальни 2 ванные комнаты

От $487 000

Элитная резиденция Downtown Residence с бассейнами в самом центре города, Downtown Dubai, Дубай, ОАЭ

Всего 400 квартир

От $270 000

Новая резиденция Rove Home с бассейнами и коворкингом, Downtown Dubai, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2026.II Всего 384 квартиры

Также востребованы квартиры с 2–3 спальнями для семей с детьми. Они чаще выбирают более доступные по цене районы Damac Hills и Jumeirah Village Circle, которые находятся на расстоянии получаса от бизнес-районов. При покупке такого типа арендных квартир обращайте внимание на наличие детских садов и школ в районе, на доступность парков и детских площадок, а также на уровень шума от ведущихся поблизости строек.

Квартиры в DAMAC Hills 29 объявлений на Tranio

От $311 000

Новая резиденция Golf Gate с полем для гольфа и зелеными зонами недалеко от Дубай Марина, Damac Hills, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2024.IV Всего 377 квартир

От $390 000

Резиденция премиум класса Orchid с бассейном и спа-центром в престижном районе Damac Hills, Дубай, ОАЭ

Построено в 2018 Всего 34 квартиры

От $165 000

Новая резиденция Bellavista с парками и теннисными кортами недалеко от Пальмы Джумейра и Дубай Марина, Damac Hills, Дубай, ОАЭ

Построено в 2021 Всего 1881 квартира

$163 000

Современные апартаменты в жилом комплексе Golf Town с полем для гольфа, теннисными кортами и бассейном, DAMAC Hills, Дубай, ОАЭ

Общая площадь 39 м² 1 спальня

От $581 000

Малоэтажный жилой комплекс в окружении лагун и садов, в живописном зелёном районе Damac Hills, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2027.II Всего 162 квартиры

От $356 000

Новые апартаменты в жилом комплексе премиум класса Golf Green с богатейшей инфраструктурой, район DAMAC Hills, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2028.I Всего 920 квартир

От $319 000

Жилой комплекс с бассейном, тренажёрным залом и кинотеатром, в зелёном жилом квартале Damac Hills 2, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2026.IV Всего 100 квартир

От $157 000

Новая охраняемая резиденция Artesia с отелем рядом с полем для гольфа, в престижном районе Damac Hills, Дубай, ОАЭ

Доходность 6,0% Построено в 2021

Порог входа в инвестиции в арендные квартиры в Дубае — от 150 тысяч долларов за однушку в Damac Hills, от 250 тысяч долларов — в более центральных районах.

4. Арендные виллы в долгосрочную аренду

Аренда виллы в Дубае — тоже популярный вариант у арендаторов недвижимости. В долгосрочную аренду их чаще арендуют семьи с детьми, с достатком средним и выше среднего.

В Дубае часто строят жилые комплексы или закрытые резиденции, где находится сразу несколько вилл. Они стоят на общей территории, иногда огороженной, с общим парком, спортивными площадками и другой инфраструктурой.

Виллы в Дубае 68 объявлений на Tranio

$550 000

Вилла в Umm Suqeim 3 (Умм Сукейм 3), Дубай, ОАЭ

2 спальни 2 ванные комнаты

$35 000 000

Уникальная вилла с пляжем и бассейном в резиденции, занимающей шесть островов The World Islands, Дубай, ОАЭ

Общая площадь 2 136 м² Площадь земли: 1 393 м²

От $2 952 000

Новая высотная резиденция LIV LUX со спа-зоной, полем для мини-гольфа и панорамным видом, в 500 метрах от моря, Dubai Marina, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2026.IV Всего 235 предложений

От $5 516 000

Закрытая резиденция премиум класса The Sanctuary в районе Nad Al Sheba, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2026.II Всего 17 предложений

От $2 975 000

Новый закрытый комплекс вилл и таунхаусов South Bay 5 с лагуной рядом с аэропортом, Dubai South, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2026 Всего 1200 предложений

От $16 484 000

Виллы и дома с частными бассейнами и садами, с видом на лагуну и пляж, в спокойном закрытом районе в MBR City, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2027.I Всего 200 предложений

От $1 085 000

Новый комплекс вилл и таунхаусов у воды Bay Villas с пляжем и причалом для яхт, Dubai Islands, Дубай, ОАЭ

Построено в 2024 Всего 615 предложений

От $7 870 000

Новый уникальный комплекс вилл среди океана Kempinski Floating Palace (Neptune), Jumeirah, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2025.II Всего 48 предложений

Но есть в Дубае и отдельно стоящие виллы. В таких виллах обычно 3–7 спален, чаще всего их выбирают большие семьи. В этом случае при вилле есть территория, которую собственник не делит с соседями.

Иногда иностранные инвесторы хотят купить виллу непременно на берегу залива, но на самом деле в Дубае это редкость. Чаще всего виллы, даже самые элитные, расположены на расстоянии от пляжа. Лучше смотреть на степень озеленения территории, где стоит вилла, и — как и в случае с остальной жилой недвижимостью — на инфраструктуру и транспортную доступность.

Виллы в Дубае у моря 7 объявлений на Tranio

$550 000

Вилла в Umm Suqeim 3 (Умм Сукейм 3), Дубай, ОАЭ

2 спальни 2 ванные комнаты

$35 000 000

Уникальная вилла с пляжем и бассейном в резиденции, занимающей шесть островов The World Islands, Дубай, ОАЭ

Общая площадь 2 136 м² Площадь земли: 1 393 м²

От $2 952 000

Новая высотная резиденция LIV LUX со спа-зоной, полем для мини-гольфа и панорамным видом, в 500 метрах от моря, Dubai Marina, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2026.IV Всего 235 предложений

$89 523 000

Вилла на частном пляже

Общая площадь 33 044 м² Площадь земли: 21 934 м²

$22 237 000

Элитная вилла с бассейном и прямым выходом на пляж, Дубай, ОАЭ

Общая площадь 1 245 м² 5 спален

$2 825 000

Эксклюзивная вилла с бассейном и прямым выходом к пляжу, Дубай, ОАЭ

Общая площадь 314 м² 5 спален

$2 747 000

Эксклюзивная вилла с бассейном и видом на море, Дубай, ОАЭ

Общая площадь 465 м² 4 спальни

Порог входа у виллы выше, чем у апартаментов: в среднем, цены на виллу с 2–3 спальнями в хорошем районе начинаются от одного миллиона долларов.

Как зарабатывать на недвижимости в Дубае

Сдача в аренду отельных юнитов и сервисных апартаментов

Этот тип недвижимости обычно сдаётся через гостиницу или через управляющую компанию, сотрудничающую с отелем. Арендатор в данном случае не может выбрать, какая именно УК будет управлять арендным бизнесом, как и не может заниматься сдачей самостоятельно.

Собственник отеля может предложить инвестору выбрать между гарантированной и негарантированной доходностью. Негарантированная доходность скорее всего будет выше, чем гарантированная, но — по главному принципу рынка — будет сопряжена с большими рисками.

Если вы склоняетесь к гарантированной доходности, то внимательно читайте условия договора и обязательно сравните стоимость вашей потенциальной покупки с ценами за похожие объекты на рынке. Если собственник предлагает очень высокую гарантированную доходность, есть вероятность, что эта доходность уже заложена в стоимость объекта, и в течение действия договора собственник будет выплачивать вам ваши же деньги, а после окончания гарантии доходность упадёт.

Также стоит понимать, что когда отель даёт покупателю гарантированную доходность, он оставляет какую-то часть прибыли себе. К примеру, если чистая доходность — 12%, то отель может оставить 7% себе и 5% гарантированной доходности выплатить клиенту.

У покупки отельных юнитов с гарантированной доходностью есть и другие нюансы:

Когда отель предлагает гарантированную доходность, как правило, он делает это на долгий срок — например, на 10 лет.

При этом в течение этих 10 лет рынок будет расти, тогда как некоторые отели могут захотеть прописать в договоре, что гарантированная доходность, условленная при подписании договора, не будет индексироваться.

Ксения Колесникова Руководитель отдела продаж Tranio в Дубае

Если покупатель захочет перепродать свой юнит, то ему может быть сложно найти покупателя на объект с договором о гарантированной доходности на такой долгий период. Доходность останется точно такая же, как в изначальном договоре, — на первую сумму, которую заплатил первый покупатель. Следовательно, если первый покупатель будет перепродавать юнит по более высокой цене до окончания гарантии, то у следующего покупателя будет ниже доходность.

Как сдать квартиру в Дубае или виллу

Есть несколько вариантов сдачи жилой недвижимости в Дубае в аренду. Обычно они обсуждаются ещё на этапе выбора инвестиции.

• Через управляющую компанию застройщика. Довольно популярный способ управления недвижимостью в Дубае. Главный плюс УК в том, что она всё делает самостоятельно, а собственник только получает доход. В этом случае нужно проверить подрядчика и внимательно читать договор, потому что он сопряжён с рисками, которые мы описывали выше.

• Через местных риэлторов. Этот вариант даёт теоретическую возможность договориться о лучших условиях по сравнению с теми, что предлагает застройщик. Однако придётся потратить время на поиск риэлтора, которому можно доверять, и высок риск столкнуться с мошенниками.

• Самостоятельно искать арендаторов. Такой путь подойдёт тем собственникам, которые сами живут в Дубае и имеют возможность ездить на показы квартиры, выбирать арендатора и следить за порядком. Или же можно нанять помощника, который будет делать это за отдельную плату.

Сайты для поиска арендаторов в Дубае

• PropertyFinder — крупнейший в ОАЭ маркетплейс недвижимости, основанный предпринимателем из Швейцарии.
• Dubizzle — ещё один популярный в ОАЭ маркетплейс, где также размещают объявления о продаже автомобилей и вакансии.
• Airbnb — всем известный сайт работает и в Дубае тоже. Кстати, Дубай — лидер рейтинга Airbnb по доходности от сдачи в аренду, особенно если жильё находится недалеко от Бурдж-Халифы.

Не стоит исключать и сообщества в соцсетях: можно найти арендатора через группы в Фейсбуке или чаты в Телеграме для экспатов.

Содержание арендной недвижимости в Дубае

Собственники в Дубае платят годовые взносы за содержание жилого комплекса, где находятся купленные квартиры. Сумма взноса рассчитывается по индексу Земельного департамента Дубая и составляет примерно от 3 до 30 дирхамов (от 0,82 до 8,17 долларов) в месяц за квадратный метр. Это число зависит от расположения комплекса, от высоты этажа, на котором расположена квартира, от наличия балкона и других параметров.

В этот сбор входит оплата услуг по уборке в общих зонах комплекса (в лобби, в спортзале, в бассейне), по уходу за придомовой территорией и садом, а также охрана.

Коммунальные услуги в Дубае оплачивает арендатор, как и муниципальный сбор.

Какие объекты подойдут разным инвесторам

Автор: Анастасия Никитина